La communauté française en Espagne est l'une des plus nombreuses d'Europe : la Costa Blanca (Calp, Altea, Dénia, Jávea), la Costa del Sol (Marbella, Estepona) et la Catalogne (Barcelone, Costa Brava) concentrent des résidents et acheteurs français de résidence secondaire par dizaines de milliers. L'achat immobilier est un processus prévisible et, grâce à l'appartenance commune à l'UE, sans les complications du Brexit que connaît l'acheteur britannique. Mais la paperasse notariale exige toujours une traduction assermentée vers l'espagnol de la documentation bancaire française.
Le NIE : étape un
Sans Número de Identidad de Extranjero (NIE), on n'achète pas. Vous l'obtenez :
- Depuis la France, au consulat d'Espagne de Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse ou Strasbourg (1 à 2 mois).
- Depuis l'Espagne au bureau d'immigration avec rendez-vous (2 à 3 semaines).
- Via un avocat ou gestor disposant d'une procuration notariée (le plus pratique).
À fournir : passeport ou CNI, formulaire EX-15, justificatif de cause économique (achat immobilier imminent), reçu de taxe 790-012.
Le contrat d'arras
Le bien choisi, on signe le contrat d'arras penitenciales (10 % du prix), qui réserve le bien pendant 60 à 90 jours. Rédigé par des avocats bilingues, il n'exige généralement pas de traduction assermentée.
Documentation bancaire française pour le notaire
C'est ici qu'intervient la traduction assermentée. Le notaire espagnol doit attester l'origine licite des fonds (loi 10/2010 contre le blanchiment). Documents français typiques :
- Relevés bancaires des 6 à 12 derniers mois (BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale, LCL, Caisse d'Épargne, La Banque Postale).
- Attestation bancaire sur l'origine des fonds (succession, vente d'un bien français, épargne déclarée).
- Avis d'imposition si les fonds proviennent de salaires ou d'auto-entrepreneuriat.
- Acte de notoriété et certificat successoral européen si les fonds proviennent d'une succession française.
- Acte de vente du bien français précédent (en cas de revente pour financer cet achat).
Tout cela entre chez le notaire espagnol traduit en espagnol par un traducteur habilité par le MAEC.
Le prêt hypothécaire
Si l'acheteur français finance avec une banque espagnole (Banco Santander, Sabadell, BBVA, CaixaBank ont des lignes pour résidents UE), la banque exige la même documentation française traduite, plus un scoring crédit supplémentaire.
Si le prêt est financé par une banque française (BNP Paribas España, Crédit Agricole España, voire un prêt français), l'opération passe par des garanties croisées et les documents français présentés chez le notaire espagnol sont encore plus exigeants.
Certaines banques espagnoles acceptent la documentation bancaire française directement en français au stade du scoring interne, mais exigent toujours la traduction assermentée pour l'acte hypothécaire signé chez le notaire.
La signature chez le notaire
Le jour J :
- Comparution personnelle de l'acheteur (ou représentant avec procuration notariée, voir section suivante).
- Lecture intégrale de l'acte par le notaire.
- Chèque bancaire ou virement certifié de la banque espagnole vers le vendeur.
- Inscription ultérieure au registre foncier (1 à 3 semaines).
Si l'acheteur ne peut pas être présent, il accorde une procuration notariée spécifique devant notaire français. Cette procuration arrive ensuite chez le notaire espagnol apostillée et traduite en castillan. Plus de détails : Traduction assermentée de procurations.
L'atout spécifique de Textualia pour la paire française
Notre traductrice est inscrite à la liste officielle du consulat de France à Barcelone, avec signature reconnue. Pour la procuration notariée française traduite vers l'espagnol, notre signature simplifie la reconnaissance si le document doit aussi passer par le consulat. Plus de détails : Traduction assermentée de français à Barcelone.
Taxes et coûts
- ITP (logement ancien) : 10 % en Communauté valencienne, variable selon la région.
- TVA + AJD (neuf) : 10 % TVA + 1,5 % AJD.
- Notaire : 0,3 à 0,5 %.
- Registre foncier : 0,2 à 0,3 %.
- Gestoría : 300 à 600 €.
- Plus-value municipale : à la charge du vendeur.
Erreurs fréquentes
- Arriver à la signature sans NIE. L'acte n'est pas signé sans lui.
- Traduction « certifiée » française signée uniquement par un traducteur assermenté inscrit près une Cour d'Appel française : le notaire espagnol la refuse.
- Origine de fonds non justifiée. Le notaire n'autorise pas l'acte.
- Procuration sans apostille. Apostillez-la en France avant l'envoi.
En résumé
Acheter un bien en Espagne en tant que Français est un processus prévisible : climat juridique stable (UE), large communauté française établie, marché immobilier mature. La traduction assermentée du dossier bancaire français et, le cas échéant, de la procuration notariée, est ce qui relie l'opération. Chez Textualia, nous traduisons vers l'espagnol relevés bancaires, avis d'imposition, certificat successoral et procurations françaises à délai fermé, avec une signature reconnue par le consulat de France à Barcelone.