La compra de vivienda en España por parte de estadounidenses se ha mantenido fuerte tras el desmantelamiento del Golden Visa. Los compradores típicos hoy son jubilados con NLV en perspectiva, profesionales con teletrabajo remoto que se establecen tras el Digital Nomad Visa o tras el NLV, e inversores de segunda vivienda en la costa mediterránea y Baleares.
Esta guía cubre los tres bloques operativos: la obtención del NIE (Número de Identidad de Extranjero), la financiación bancaria española para no residentes y el paquete de documentos que se traducen para el banco y el notario.
Por qué España exige NIE para comprar
El NIE no es un permiso de residencia: es un número de identificación fiscal que el Estado español asigna a cualquier extranjero con intereses económicos, profesionales o sociales en España. Sin NIE no se puede:
- Comprar una vivienda y registrarla a tu nombre.
- Otorgar escritura ante notario.
- Abrir cuenta corriente española como no residente.
- Pagar el ITP o IVA de la operación.
- Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad.
El NIE es gratuito (excepto la tasa administrativa, ~10 €) y se puede solicitar de tres formas:
- Desde el consulado de España en EE.UU. Recomendado si aún no has viajado a España. Plazo: 4-6 semanas según consulado.
- Directamente en España ante la Oficina de Extranjería de la provincia. Plazo: 1-4 semanas según provincia. Requiere cita previa.
- Mediante representante (gestoría o abogado) con poder notarial otorgado en EE.UU. Útil si quieres iniciar la búsqueda inmobiliaria antes de viajar.
Para la vía 3 necesitas un poder notarial otorgado ante notario público en EE.UU., apostillado y traducido jurado al español. En Textualia lo cubrimos en la ficha de poderes notariales.
Hipoteca española para no residentes (US citizens)
Los bancos españoles ofrecen hipotecas a no residentes pero con condiciones más restrictivas que a residentes:
| Condición | Para residente español | Para no residente US |
|---|---|---|
| % del valor financiado (LTV) | Hasta 80 % vivienda habitual | Hasta 60-70 % de tasación |
| Plazo máximo | 30 años | 20-25 años habitualmente |
| Edad máxima al final del préstamo | 70-75 años | 70-75 años |
| Endeudamiento máximo (cuota / ingresos) | 30-35 % de ingresos netos | 25-30 % de ingresos netos |
| Ahorro a aportar | 20-30 % del precio + 10-15 % gastos | 30-40 % del precio + 10-15 % gastos |
| Tipo de interés | Variable (Euribor) o fijo | Habitualmente fijo, ligeramente superior |
Los bancos que más operan con compradores estadounidenses son Sabadell, Santander, BBVA, Bankinter y CaixaBank. Algunos tienen oficinas específicas para no residentes ("non-resident departments") con personal bilingüe.
Documentos que el banco español pide al comprador estadounidense
Para evaluar la solvencia del comprador y aprobar la hipoteca, el banco español exige el siguiente paquete documental. Todos los documentos en inglés deben traducirse jurado al español y ser apostillados cuando proceda:
Identidad y situación civil
- Pasaporte estadounidense.
- NIE (una vez obtenido).
- Marriage certificate apostillado y traducido si la compra es a nombre del matrimonio: ficha de certificado de matrimonio.
- Divorce decree apostillado y traducido si hay régimen económico afectado.
Solvencia y origen de fondos
- Federal income tax returns (Form 1040) de los últimos 2-3 años. Traducción jurada de las páginas de ingresos y patrimonio.
- W-2 / 1099 de los últimos 2-3 años si la fuente principal es laboral.
- Letter of employment (carta del empleador) con sueldo, antigüedad y cargo. Traducción jurada.
- Estados bancarios (Bank of America, Chase, Wells Fargo, etc.) de los últimos 6 meses.
- Brokerage statements (Fidelity, Vanguard, Schwab) si los ahorros están en cartera de inversión.
- Justificantes del origen de los fondos para la entrada (compraventa de inmueble anterior, herencia, premio, ahorro acumulado). Documentación apostillada y traducida.
Sobre la vivienda
- Nota simple del Registro de la Propiedad (la facilita el vendedor o se solicita directamente).
- Tasación oficial por sociedad tasadora homologada por el Banco de España (encargada por el banco financiador).
Otros (según perfil)
- Credit report estadounidense (Equifax/TransUnion/Experian). Algunos bancos lo piden traducido.
- Justificante de seguro de hogar previo (si la compra incluye contratar uno con el banco financiador).
El proceso paso a paso
| Paso | Qué hacer | Plazo |
|---|---|---|
| 1 | Solicitar NIE vía consulado / poder notarial / viaje a España | 1-6 semanas |
| 2 | Abrir cuenta corriente en banco español como no residente | 1-2 semanas |
| 3 | Búsqueda inmobiliaria (idealmente con agente español especializado en clientes US) | 1-6 meses |
| 4 | Firma de contrato de arras (10 % de la operación, vinculante) | Mismo día |
| 5 | Solicitud de hipoteca al banco con paquete documental US apostillado y traducido | 4-8 semanas |
| 6 | Tasación oficial encargada por el banco | 1-2 semanas |
| 7 | Oferta vinculante del banco (FIPER y FEIN bajo Ley 5/2019) | 1 día |
| 8 | Período de reflexión obligatorio de 10 días naturales antes de firmar | 10 días |
| 9 | Acta notarial previa ante notario (manifestación de comprensión de cláusulas) | 1 día |
| 10 | Firma de la escritura de compraventa + escritura de hipoteca ante notario | Mismo día |
| 11 | Pago de impuestos (ITP o IVA + AJD) y gestoría | 30 días |
| 12 | Inscripción en el Registro de la Propiedad | 30-90 días |
Plazo total: 4-8 meses desde inicio.
Gastos asociados (orientativos sobre el precio de compra)
| Concepto | % aproximado |
|---|---|
| ITP o IVA (impuesto compraventa) | 6-10 % (varía por CCAA y obra nueva vs segunda mano) |
| AJD (Actos Jurídicos Documentados — si hay hipoteca) | 0,5-1,5 % |
| Notaría | 0,1-0,5 % |
| Registro de la Propiedad | 0,1-0,3 % |
| Gestoría | 300-500 € |
| Tasación | 200-400 € |
| Apertura hipoteca | 0,5-1 % del importe financiado |
| Comisión del banco | Variable |
| Total gastos sobre el precio | 10-14 % |
Calcula este margen extra sobre el precio de compra al planificar tus ahorros.
Compra al contado (sin hipoteca)
Si compras al contado, el proceso se simplifica: no hay banco, no hay tasación oficial ni período de reflexión. Pero el banco español sigue siendo necesario para abrir cuenta corriente desde la que se transfieran los fondos al notario.
Los bancos antiblanqueo (Ley 10/2010) exigirán justificar el origen de los fondos con la misma documentación que para hipoteca: 1040s americanos, brokerage statements, etc. — apostillados y traducidos juradamente.
El notario español: lo que necesita ver traducido
El notario español es funcionario público con responsabilidad legal sobre la operación. Necesita identificar a las partes y verificar las condiciones. Para un comprador estadounidense, el notario espera ver traducidos:
- Pasaporte (página biográfica).
- NIE.
- Poder notarial si la compra se hace por representación (común si el comprador no viaja a la firma).
- Marriage certificate si la compra es a nombre del matrimonio y se quiere reflejar el régimen económico americano.
- Pre-nuptial agreement (si lo hay) — afecta al régimen económico que se inscribe.
- Documentos de origen de fondos si el notario lo solicita por blanqueo (poco habitual pero posible para operaciones grandes).
Errores frecuentes que vemos
- No tener NIE al firmar el contrato de arras. Algunos compradores firman arras antes de tener NIE y luego no llegan a tiempo a la escritura. Pide NIE desde el primer momento, antes incluso de hacer ofertas.
- Pre-nuptial agreement sin traducir. Si el comprador casado en EE.UU. tiene un pre-nup, el régimen económico americano afecta al título de propiedad español. El notario quiere verlo traducido.
- Confundir el certified translation americano con la traducción jurada española. Una "certified translation" americana (ATA) no es válida en España. Solo cuenta la jurada por traductor habilitado MAEC.
- Subestimar el plazo de la hipoteca para no residentes. Si tu plazo de compra es estrecho, no asumas que el banco te aprobará en 2 semanas. Planifica 6-8 semanas.
- No apostillar la documentación de solvencia. Algunos bancos piden la apostilla del 1040 federal — depende del banco. Si tu banco la pide y no la tienes, vas a tener que apostillar (Department of State federal) y volver a traducir incluyendo apostilla.
Páginas relacionadas
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